이고은 대표를 유튜브 채널에서 접했을 때 신선한 충격이었습니다.
자산을 늘리는데 부동산은 시세차액이나 월세만 생각했던 저에게 전세를 레버리지를 사용해서 현금흐름을 늘려야 한다고 말하는 것은 정말 발상의 전환이었습니다.
이고은 대표의 투자의 핵심은 현금의 흐름입니다.
30대 '파이어족'을 이룬 이고은 스페이스 봄 대표
현금흐름을 만들어라.
전세 레버리지로 현금흐름을 만들어라.
전세 레버리지 투자
전세금을 레버리지로 삼아서 부동산을 사는 방법입니다.
전세보증금은 꿈의 레버리지라고 부를 수 있는 플로트(float)로 투자자의 입장에서는 "무기한 무이자 대출"
으로 무기한 쓸 수 있는 무이자 대출인 것이죠.
이소은 대표는 투자는 거위 농장을 운영하는 게임이라고 비유하며 투자는 황금알 낳은 거위, 판매형 거위, 대여용 거위를 내 농장에서 잘 키우는 것이라고 합니다.
첫 번 재, 거위를 키워서 황금알을 얻는다
- 월세가 잘 나오는 부동산, 배당이 잘 나오는 주식
두 번째, 거위를 키워서 판다
- 시세차익형 투자
세 번째, 거위를 키워서 빌려준다
- 제공하고 그에 대한 사용료를 받는 것
초보 농장주는 현금흐름이 나오는 자산을 모아가자
우리가 흔히 투자라고 생각하는 시세차액형 투자(거위를 키워서 판다)는 항상 시세에 민감해야 되는 번거로움이 있고 실제로 가격을 항상 맞출 수 없습니다. 또한 자산을 팔면 다음 투자 대상을 찾는 노력과 수수료 때문에 수익률이 떨어지게 되죠. 그러나, 월세나 배당투자(거위를 키워서 황금알을 낳는다)를 하면 다음 투자로 이어갈 수 있는 근간이 됩니다.
투자의 핵심 개념
투자의 핵심 개념은 5가지를 제시하는데 자산, 가치, 가격, 현금흐름, 보유 라고합니다.
1) 자산은 크기보다 더 중요한 것이 현금흐름이므로 자산의 기준은 현금흐름이 나오는 것을 최우선으로 해야 합니다.
2) 투자를 할 때는 항상 가치를 감안해서 가격 측정을 해야 합니다.
3) 가격은 수요와 공급에 의해 결정되지만 유동성=통화량 증가량과 관련이 있습니다.
자본주의 시스템에서 통화량은 장기적으로 우상향 하고, 누구나 갖고 싶어 하는 재화의 가격은 돈의 가치가 하락함에 따라서 올라갈 수밖에 없기 때문에 자산을 사야 된다
4) 현금흐름이 가장 중요하고 현금흐름을 가져올 수 있는 자산을 최우선으로 고려해야 하고(재강조)
5) 현금흐름이 잘 나오고 있다면 계속 보유해야 하고, 자산의 가치가 훼손되거나 더 좋은 자산이 발견되었을 경우에만 팔아야 합니다.
자산을 빨리 모으는 방법
자산을 빨리 모으는 방법은 내가 투입하는 투자금 대비 현금흐름이 극대화될 수 있는 자산을 사는 것인데
수익률이 놓은 자산을 찾도록 노력, 그런 자산을 찾았으면 적절한 레버리지를 활용해서 매입하는 것입니다.
그리고 계속 재투자하는 것입니다.
전세금을 활용해서 부동산을 샀을 경우 전세 보증금이 있기 때문에 실투자금은 적게 들어가고
2년 뒤에 전세 보증금을 증액하고 근로소득을 더해 또 다른 부동산을 매입할 수 있습니다.
많은 사람들이 원금이 보장되기 때문에 전세도 좋다고 생각했지만,
실제로 돈의 가치가 하락하기 때문에 전세 세입자에게는 마이너스이지만 전세 레버리지 투자자에게는 전세 보증금은 무기한 무이자 대출인 것
미래의 가격을 매번 맞출 수 없기 때문에 장기적으로는 성공 가능성이 낮아지는 시세차액형 투자보다는
현금흐름이 나오는 자산을 레버리지를 활용해서 불려 나가는 것이 시간을 투자자의 편으로 만드는 투자 방법이라고 합니다.
나만의 투자목표를 세울 때는 자산의 크기로 하는 것이 아니라 현금흐름 크기로 기준을 정하는 것이 좋습니다.
"난 10년 안에 10억을 모으겠어"가 아니라 "난 10년 안에 월 현금흐름 1천만 원을 만들겠어"
전세 레버리지의 위험성도 물론 있습니다.
안정적인 수요를 생각해서 인구 50만 명이 되는 도시를 분석해서 투자해야 합니다.
통화량 증가보다 더 많이 오른 부동산에는 버블이 있을 수 있고, 전세금도 마찬가지입니다.
저에게 투자에 대해 다른 관점을 갖게 새 줘서 소개하고 싶었습니다. 투자에 대해 고민 중이신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
" 성공투자, 경제적 자유 이루자!"
파이어족(FIRE) : 경제적 자립, 조기 퇴직을 의미하는 'Financial Independence, Retire Early'의 첫 글자를 따 조합한 단어
이고은 연력
연세대 경영학과를 졸업한 후 GE, 노무라증권, 신한금융투자, 한국투자증권, 씨티글로벌마켓그룹증권 등 국내외 금융회사에서 10여 년간 주식 애널리스트(금융업 담당)로 활동
이 같은 경험을 바탕으로 스페이스 봄 설립. 스페이스 봄은 '황금알을 낳는 거위 재테크'란 투자철학을 갖고 있음
'투자의 재발견' 저서 발간
스페이스봄 블로그
